Veel mensen denken dat de veiling niet meer te stoppen is zodra de datum vaststaat. Dat is niet zo. De wet geeft u, tot kort voor de veiling, het recht om zelf een koper te vinden.
Wanneer u een periode achterloopt met de hypotheekbetalingen, mag de hypotheekverstrekker (meestal de bank) de woning laten veilen om de openstaande schuld te innen. Dit heet het recht van parate executie, geregeld in artikel 3:268 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. De bank heeft hier vooraf geen toestemming van de rechter voor nodig. De aankondiging van een veiling kan dus al plaatsvinden vóórdat u met een rechter te maken heeft gehad.
Dat klinkt onomkeerbaar, maar dat is het niet. De wetgever gaat er nadrukkelijk van uit dat een gedwongen openbare veiling niet de beste uitkomst is, voor niemand. Een woning die onderhands wordt verkocht, brengt vrijwel altijd meer op dan dezelfde woning op een veiling. Daarom biedt de wet een uitweg.
Artikel 3:268 lid 2 BW maakt het mogelijk om de woning alsnog onderhands te verkopen, dus als een gewone verkoop, niet via de veiling. Dit kan op verzoek van uzelf (de hypotheekgever), de bank, of een eventuele beslaglegger. Voorwaarde is dat er een serieus bod ligt, vastgelegd in een koopovereenkomst, die ter goedkeuring aan de voorzieningenrechter wordt voorgelegd.
Artikel 3:268 lid 2 BW: op verzoek van de hypotheekhouder, de hypotheekgever, of degene die beslag heeft laten leggen, kan de voorzieningenrechter bepalen dat de verkoop onderhands plaatsvindt op basis van een overeenkomst die ter goedkeuring wordt voorgelegd.
Met andere woorden: een geldig, goed onderbouwd bod kan de geplande veiling daadwerkelijk laten afgelasten.
Dit is het punt waarop tijd het verschil maakt. Een potentiële koper kan tot ongeveer veertien dagen vóór de veilingdatum een bod uitbrengen. Wilt u dat bod via de rechter laten goedkeuren, dan moet het verzoekschrift uiterlijk één week vóór de veilingdatum bij de rechtbank binnen zijn. Wordt dat verzoek niet op tijd ingediend, of wijst de rechter het af, dan gaat de openbare veiling gewoon door zoals gepland.
Dat betekent in de praktijk: hoe eerder u een concreet, onderbouwd bod op tafel heeft, hoe groter de kans dat de veiling nog kan worden afgewend. Wachten tot vlak voor de veilingdatum verkleint uw opties aanzienlijk.
Een mondelinge toezegging is voor de rechter onvoldoende. Er moet een volwaardige koopovereenkomst liggen, met de gebruikelijke zekerheden, zoals een waarborgsom of bankgarantie. Ontbreken die, dan kan de rechter de onderhandse verkoop alsnog afwijzen, ook als de koopsom op zich redelijk is. Dit is precies waarom het uitmaakt wie het bod doet: een partij die met eigen vermogen koopt en geen financieringsvoorbehoud nodig heeft, kan sneller een compleet en "rechtbank-proof" bod neerleggen dan een particuliere koper die eerst nog een hypotheek moet regelen.
Wij betalen niet de hoofdprijs die u op de vrije markt had kunnen krijgen met alle tijd van de wereld. Dat kunnen we ook niet waarmaken: snelheid en zekerheid hebben een prijs. Wat wij wel bieden: een bod dat direct hard is, zonder financieringsvoorbehoud, en een traject waarin we vaak al binnen een paar dagen samen bij de notaris zitten. Bij een naderende veiling telt snelheid vaak zwaarder dan een iets hoger bod dat niet op tijd rond komt.